Договор аренды коммерческой недвижимости — один из самых распространённых инструментов в бизнесе. Офисы, склады, торговые площади, салоны и производственные помещения — всё это арендуется для ведения предпринимательской деятельности. Однако многие предприниматели недооценивают важность тщательной проработки условий аренды. В этой статье рассмотрим, какие пункты нужно обязательно включить в договор аренды коммерческой недвижимости в РК, чтобы обезопасить интересы обеих сторон.
Законодательная база
- Гражданский кодекс РК (глава 34);
- Закон РК «О государственном имуществе» (если речь о госимуществе);
- Налоговый кодекс (в части налогообложения дохода от аренды);
- Практика Верховного суда и судебные акты.
Основные элементы договора аренды
- Предмет договора
- Полное описание объекта (адрес, площадь, назначение);
- Указание кадастрового номера и прав собственности.
- Срок аренды
- Определённый или бессрочный;
- Возможность продления;
- Минимальный срок — не менее 1 года при госрегистрации.
- Арендная плата
- Размер, валюта, порядок оплаты (помесячно, поквартально);
- Индексация (например, привязка к курсу доллара или индексу инфляции);
- Ответственность за просрочку (пеня, штраф).
- Права и обязанности сторон
- Арендодатель: передать объект, обеспечить доступ, устранить аварии;
- Арендатор: использовать по назначению, оплачивать своевременно, не ухудшать состояние.
- Ремонт и эксплуатация
- Кто и за чей счёт проводит текущий и капитальный ремонт;
- Условия переустройства, перепланировки.
- Обеспечительный платёж и залог
- Часто предусмотрен как гарантия исполнения обязательств;
- Может удерживаться в счёт оплаты последнего месяца.
- Ответственность сторон
- За просрочку оплаты, повреждение имущества, незаконное использование помещения.
- Форс-мажор
- Условия освобождения от ответственности в случае ЧС, пандемии, санкций и т.п.
- Порядок расторжения
- Уведомление за определённый срок (обычно 30 календарных дней);
- Расторжение в случае нарушения условий (неоплата, незаконное использование).
- Передаточный акт
- Оформляется при передаче и возврате помещения;
- Фиксирует состояние объекта.
Регистрация договора
- Обязательна, если срок аренды превышает 1 год;
- Подача через ЦОН или электронный сервис eGov;
- Без регистрации договор считается заключённым, но не подлежащим госучёту.
Налоговые аспекты
- Доход от аренды подлежит налогообложению;
- ЮЛ и ИП отражают доход в налоговой отчётности;
- Для физлиц — 10% ИПН при аренде коммерческой недвижимости.
Заключение
Договор аренды коммерческой недвижимости в РК должен быть составлен с учётом всех деталей, от срока и цены до условий расторжения. Грамотно оформленный договор защищает интересы как арендодателя, так и арендатора, снижает риск споров и финансовых потерь.
Вопросы и ответы
- Нужно ли регистрировать договор аренды?
Ответ: Да, если срок аренды превышает 1 год. - Можно ли сдавать помещение без регистрации ИП?
Ответ: Да, но доход облагается ИПН как у физлица. - Кто оплачивает ремонт помещения?
Ответ: Как правило, текущий ремонт — арендатор, капитальный — арендодатель, если не указано иное. - Можно ли включить индексацию аренды?
Ответ: Да, это допустимо и регулируется по соглашению сторон. - Что делать, если арендатор не платит?
Ответ: Направить претензию, затем — расторгнуть договор и подать иск. - Нужен ли передаточный акт?
Ответ: Обязательно, он фиксирует состояние помещения на момент передачи. - Может ли арендатор делать перепланировку?
Ответ: Только с письменного согласия арендодателя. - Можно ли сдавать объект без указания кадастрового номера?
Ответ: Нежелательно — это усложняет идентификацию объекта. - Какой срок расторжения договора по инициативе арендатора?
Ответ: Обычно 30 дней, если не предусмотрено иное. - Можно ли прописать штраф за досрочный выход?
Ответ: Да, стороны вправе предусмотреть такие санкции.
