Как избежать правовых рисков при сделках с недвижимостью

Введение

Рынок недвижимости в Казахстане активно развивается: растёт число построек, появляются новые проекты и инвестиционные предложения. Вместе с тем, юридические ошибки при оформлении сделок могут привести к значительным финансовым потерям, длительным судебным спорам и потере права собственности. В этой статье рассмотрим основные правовые риски при купле-продаже, аренде и других сделках с недвижимостью, а также практические способы их минимизации в условиях действующего законодательства РК.

Основные правовые риски при сделках с недвижимостью

1. Отсутствие или недостоверность правоустанавливающих документов
   – договоры купли-продажи, дарения, мены, решения суда или свидетельства о приватизации могут быть недействительны или содержать ошибки.
2. Незарегистрированные обременения и сервитуты
   – ипотека, арест, арендные сервитуты и иные ограничения могут остаться «скрытыми» без проверки ЕГРН.
3. Несогласие супруга(и) на распоряжение имуществом
   – без нотариально удостоверенного отказа от супружеской доли суд может признать сделку недействительной.
4. Покупка незавершённого строительства
   – риск банкротства застройщика, отсутствие права собственности на землю или задержки в сдаче объекта.
5. Недостоверные сведения об объекте
   – фактическая площадь, состояние инженерных сетей и коммуникаций могут не совпадать с данными кадастра.
6. Неправильное оформление договора
   – отсутствие детальных условий об оплате, сроках передачи и ответственности сторон создаёт «лазейки» для споров.
7. Игнорирование технических и экологических рисков
   – скрытые дефекты строения, загрязнённые или затапливаемые территории, зоны санитарной охраны.
8. Мошеннические схемы
   – продажа чужой недвижимости по поддельным документам, «двойные» сделки, фальшивые представители собственника.

Способы минимизации рисков

1. Проведение due diligence (юридической проверки)
   • Запрос выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) через портал e-gov.kz или ЦОН.
   • Анализ полного пакета правоустанавливающих документов, постановлений судов, разрешений и техпланов.
2. Нотариальное удостоверение сделок
   • Обязательное заверение договора у нотариуса исключает риски «двойной» регистрации и оспаривания подписи.
   • Нотариус проверяет полномочия сторон и отсутствие обременений.
3. Юридическое сопровождение договора
   • Привлечение опытного адвоката для составления и правки контракта с учётом интересов клиента.
   • Включение в договор чётких условий об ответственности за несвоевременную передачу объекта, оплату и устранение дефектов.
4. Проверка обременений и сервитутов
   • Анализ раздела «Ограничения и обременения» в выписке ЕГРН.
   • Получение отдельных справок об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и налогам.
5. Согласование с заинтересованными лицами
   • Нотариально удостоверенный отказ супруга(и) от права пользования имуществом.
   • Согласие всех совладельцев (дольщиков) при долевой собственности.
6. Аудит технического состояния объекта
   • Привлечение инженера-эксперта для проверки коммуникаций и конструкций.
   • Оформление акта приёма-передачи с подробным описанием состояния.
7. Использование стандартизированных форм
   • Применение рекомендованных Министерством юстиции форм договоров.
   • Автоматическая подстановка обязательных реквизитов и cláusул.
8. Страхование рисков
   • Оформление титульного страхования права собственности.
   • Страхование гражданской ответственности при проведении работ на объекте.
9. Ведение переписки в письменном виде
   • Переписка по электронной почте с УКЭП или заказные письма для фиксации всех договорённостей и изменений.
   • Сохранение квитанций, уведомлений и протоколов.
10. Проверка репутации контрагента и застройщика

• Сбор отзывов, проверка судебных дел и рейтингов на отраслевых площадках.
• Анализ финансовой отчётности компаний-застройщиков.

Заключение

Минимизация правовых рисков при сделках с недвижимостью в РК основана на комплексном подходе: от тщательной проверки документов до профессионального сопровождения и страхования. Соблюдение всех процедур и стандартов законодательства гарантирует безопасность инвестиций и спокойствие при оформлении любой сделки.

Вопросы и ответы

1. Что такое ЕГРН и как получить выписку?
   Единый государственный реестр недвижимости; выписку можно заказать через e-gov.kz или в ЦОН.
2. Обязательно ли нотариальное заверение договора?
   При купле-продаже жилья — да; для других сделок — рекомендовано.
3. Как проверить наличие обременений?
   В разделе «Ограничения и обременения» выписки из ЕГРН и в справках ЦОН.
4. Нужно ли согласие супруга на продажу квартиры?
   Обязательно, если объект находится в совместной собственности супругов.
5. Что включает due diligence недвижимости?
   Юридическую и техническую экспертизу, проверку истории переходов прав и обременений.
6. Как защититься от мошенников?
   Проверять полномочия собственника, использовать УКЭП и нотариальные услуги.
7. Какие риски несёт незавершённое строительство?
   Банкротство застройщика, задержки в сдаче и невозможность регистрации права до завершения.
8. Можно ли застраховать право собственности?
   Да, титульное страхование покрывает риски ошибок в документах и мошенничества.
9. Как зафиксировать состояние объекта?
   Через акт приёма-передачи с фотографиями и техническим заключением эксперта.
10. Где найти образец договора купли-продажи?
    На сайте Министерства юстиции РК и портале adilet.zan.kz.

Полезная информация и профессиональная помощь

Посетите наш сайт: https://femida-justice.com.
Свяжитесь с нашими юристами уже сегодня, чтобы начать работу без промедлений!

Наши контакты:

Телефон: +7 708 983 6577, +77089836599
Наш WhatsApp: Написать
Электронная почта: info@femida-justice.com

Подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе новостей:

TikTok | Facebook | Instagram | YouTube